Spółdzielnia mieszkaniowa - samorząd istniejący w Polsce od 135 lat!

Dla lepszego zrozumienia tematu warto rozpocząć od zdefiniowania pojęcia "spółdzielnia mieszkaniowa".

Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich członków, m.in. poprzez dostarczanie lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Działa na zasadach non-profit, a uzyskane zyski przeznacza na pokrycie kosztów działalności i rozwój infrastruktury.

Podstawą prawną działania spółdzielni mieszkaniowych są przede wszystkim Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 r. oraz Prawo spółdzielcze z 1982 r.. Dodatkowo spółdzielnie działają na podstawie własnego statutu, który określa szczegółowe zasady ich funkcjonowania, praw i obowiązków, organizacji organów oraz zarządzania nieruchomościami i finansami.

Historia spółdzielni mieszkaniowych w Polsce rozpoczyna się w 1890 roku wraz z powstaniem pierwszych spółdzielni w Poznaniu i Bydgoszczy. Po 1990 roku nastąpiły reformy, które wpłynęły na strukturę organizacyjną spółdzielni.

Domyślam się, że czytając moją wstępną prezentację na temat spółdzielni mieszkaniowych, można wyciągnąć wnioski, że spółdzielnie mieszkaniowe to niczym szwajcarski zegarek, bardzo precyzyjnie działający podmiot funkcjonujący w oparciu o wiele aktów prawnych.

Czy właściciele posiadający swoje lokale w nieruchomościach zarządzanych przez spółdzielnię mieszkaniową są zatem największymi „szczęściarzami”? Aby odpowiedzieć na to pytanie, warto zastanowić się nad zaletami oraz wadami, jakie posiadają spółdzielnie mieszkaniowe. Poniżej pozwolę sobie przedstawić kilka z nich.

Zalety spółdzielni mieszkaniowych:

• Niższe koszty eksploatacji - spółdzielnie często negocjują korzystniejsze stawki za media i usługi, co może prowadzić do niższych opłat dla mieszkańców.
• Wspólne zarządzanie - członkowie mają wpływ na decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością, co sprzyja demokratycznemu podejściu do spraw wspólnoty.
• Dostępność mieszkań - spółdzielnie często oferują mieszkania w przystępnych cenach, co ułatwia nabycie lokalu osobom z ograniczonym budżetem i brakiem wysokiej zdolności kredytowej.
• Inwestycje w infrastrukturę - spółdzielnie mogą inwestować w modernizację i utrzymanie budynków, co poprawia standard życia mieszkańców.
• Poczucie wspólnoty - życie w spółdzielni sprzyja integracji mieszkańców i budowaniu relacji sąsiedzkich.
• Ochrona prawna - spółdzielnie są regulowane przez przepisy prawa, co daje członkom pewność ochrony ich praw jako mieszkańców.

Wady spółdzielni mieszkaniowych:

• Biurokracja - procesy decyzyjne mogą być długotrwałe i skomplikowane, co może prowadzić do frustracji mieszkańców.
• Ograniczona kontrola nad zarządzaniem - mieszkańcy mogą mieć ograniczony wpływ na decyzje podejmowane przez zarząd spółdzielni, co czasami prowadzi do konfliktów.
• Wysokie koszty administracyjne - utrzymanie biura i administracji spółdzielni może generować dodatkowe koszty, które są przerzucane na mieszkańców.
• Problemy z długami - w przypadku zadłużenia spółdzielni, wszyscy członkowie mogą ponosić konsekwencje finansowe, co może prowadzić do niepewności.
• Nierówności w głosowaniu - w dużych spółdzielniach głosy mogą być rozkładane nierównomiernie, co sprawia, że niektóre grupy mieszkańców mają większy wpływ na decyzje niż inne.
• Ograniczenia w modyfikacjach mieszkań - członkowie mogą napotykać trudności w wprowadzaniu zmian w swoich mieszkaniach ze względu na regulacje spółdzielni.

Po zapoznaniu się z zaletami oraz wadami spółdzielni mieszkaniowych, posiadając pełen obraz ich funkcjonowania, możemy rozmyślać nad tym, w jaki sposób mamy ulepszać/modyfikować spółdzielnie po to, aby niwelować wady na korzyść kolejnych zalet. Czy jako członkowie spółdzielni mamy w ogóle na to wpływ? Oczywiście, że tak i to bardzo duży!

Spółdzielnie mieszkaniowe z reguły funkcjonują na zasadzie trzech poziomów zarządzania:

• Walne Zgromadzenie (najwyższy organ zarządzania, jest to zebranie członków spółdzielni)
• Rada Nadzorcza (organ nadzorujący pracę zarządu spółdzielni, jest to kilka osób wybieranych spośród wszystkich członków spółdzielni podczas głosowania na Walnym Zgromadzeniu)
• Zarząd Spółdzielni (organ zrządzający spółdzielnią, skład zarządu to zazwyczaj 2-3 osoby w zależności od statutu spółdzielni, są to osoby wybierane przez Radę Nadzorczą podczas głosowania na posiedzeniu rady)

Zwracając uwagę na podział zarządzania w spółdzielni mieszkaniowej, bardzo łatwo można wyciągnąć jeden oczywisty wniosek na temat tego kto ma największą „władzę” w spółdzielni. Zgadza się – są to członkowie spółdzielni, którzy wybierają przedstawicieli rady nadzorczej, a ta zaś z kolei zarząd, który zarządza spółdzielnią na co dzień, czyli naszym mieniem i finansami. Warto zwrócić jednak uwagę, że zupełnie jak w polityce niewielki wpływ mają pojedyncze osoby angażujące się w życie spółdzielni. Członkowie działający w liczniejszych grupach posiadają zdecydowanie „głośniejszy wydźwięk” w swoich staraniach.

Podsumowując mój tekst, chciałbym wszystkich członków spółdzielni mieszkaniowych w Polsce gorąco zachęcić do aktywnego angażowania się w życie swojej spółdzielni, do działania w grupach, nadzorowania pracy zarządu i rady nadzorczej tak, aby na co dzień żyło nam się lepiej!

Damian Cembrowski

#gramyczysto