Standard ważniejszy niż lokalizacja? Tak szczecinecczanie kupują mieszkania

Rynek mieszkań w Szczecinku stabilny, ale zaskakujący. Okazuje się, że dla kupujących lokalizacja schodzi na drugi plan.

Szukasz mieszkania nie do remontu? Musisz się liczyć z wydatkiem około 5500-5900 złotych za metr kwadratowy. Tyle przynajmniej wynika z uśrednionych ofert na portalach nieruchomościowych. W listopadzie mediana na rynku wtórnym wyniosła 5523 zł za metr – to niewielki spadek w porównaniu z poprzednimi miesiącami.

Rzeczoznawca nieruchomości Arkadiusz Piecewicz, który obserwuje szczecinecki rynek na co dzień, precyzuje Tematowi te liczby. Mieszkanie w przeciętnym standardzie to koszt około 5600 złotych za metr. Za lokal do remontu lub w słabym stanie technicznym zapłacimy znacznie mniej – około 4000 złotych.

Kto woli nowe budownictwo, musi sięgnąć głębiej do kieszeni. Mieszkania od dewelopera kosztują w Szczecinku około 7000 złotych za metr kwadratowy. To prawie 30 procent więcej niż na rynku wtórnym.

Czy to dużo? W porównaniu z sąsiednimi miastami – niekoniecznie. W Koszalinie metr kwadratowy kosztuje ponad 7300 złotych, a w nadmorskich kurortach typu Świnoujście ceny przekraczają 19 tysięcy. Szczecinek na tym tle wypada jako miasto, w którym jeszcze można kupić własne cztery kąty bez kredytu na całe życie. 

Tu niespodzianka. 

Arkadiusz Piecewicz zauważa, że dla kupujących najważniejszy jest stan techniczny i standard wykończenia – ważniejszy nawet niż lokalizacja. To odwrócenie klasycznej zasady "lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja", która rządzi rynkami większych miast.

– „Ale tak samo ważna jest na przykład kondygnacja, na której mieszkanie jest położone. Środkowe piętra są najbardziej poszukiwane." - mówi rzeczoznawca w rozmowie z Temat.net.

Logika jest prosta: parter to brak prywatności, ostatnie piętro to upały latem. No i wysoko, schody. Środek budynku daje spokój i umiarkowane rachunki za ogrzewanie.

Mimo że lokalizacja schodzi na drugi plan wobec standardu, pewne adresy cieszą się większym wzięciem. Najbardziej chodliwe są mieszkania w nowych blokach przy ulicy Polnej, w okolicach komendy policji. To stosunkowo świeża zabudowa z bardzo dobrym dostępem do usług i sklepów, miejscami parkingowymi lub garażami podziemnymi – rzeczami, których brakuje w starszych blokach z wielkiej płyty. Te są nawet po sąsiedzku. 

Ogłoszeniowe ceny wahają się znacznie w zależności od metrażu i stanu. Pojedyncze oferty na portalach ogłoszeniowych pokazują rozpiętość od 4600 do niemal 8000 złotych za metr luksusu.

Kawalerka to wydatek rzędu 227 tysięcy złotych, co daje około 7200 zł za metr – proporcjonalnie najdrożej. Dwupokojowe mieszkanie kosztuje średnio 279 tysięcy (6000 zł/m²). Za trzy pokoje trzeba zapłacić około 360 tysięcy złotych, czyli około 5550 zł za metr. Czteropokojowe lokale – 420 tysięcy złotych, co przekłada się na 5800 zł za metr. 

Prawidłowość jest taka: im większe mieszkanie, tym niższa cena za metr. Wyjątkiem są kawalerki, gdzie popyt winduje ceny. I jeszcze jedno: to ceny ofertowe, a nie brane z transakcji. Czyli znacznie wyższe.

Ceny domów w Szczecinku zbliżyły się do cen mieszkań. Metr kwadratowy domu kosztuje średnio około 6000 złotych – niewiele więcej niż dobrej klasy mieszkanie.

Rok do roku ceny mieszkań w Szczecinku pozostają stabilne. Listopadowy spadek o 1,64% to raczej korekta niż początek trendu. Rynek nieruchomości w miastach średniej wielkości zachowuje się inaczej niż w metropoliach – nie ma tu gwałtownych wzrostów, ale i spektakularnych spadków.

Dla kupujących to dobra wiadomość: nie ma presji, żeby łapać okazję "zanim ceny uciekną". Dla sprzedających – trzeba uzbroić się w cierpliwość i realnie, ale naprawdę realnie, wycenić nieruchomość.